reklama

Czy mieszkania dla studentów to wciąż dobra inwestycja? To zależy od lokalizacji – oraz szczęścia

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Zaktualizowano 
Wbrew potocznym skojarzeniom w akademikach mieszka tylko 7 proc. studentów.
Wbrew potocznym skojarzeniom w akademikach mieszka tylko 7 proc. studentów. 123RF.com
Na polskich uczelniach studiuje 1,23 mln studentów, z czego aż 38 proc. wynajmuje mieszkanie studenckie. Wiele osób chce inwestować w takie lokale, licząc na zyski z rosnących czynszów najmu.

Mieszkania dla studentów to jedna z popularniejszych form inwestowania w nieruchomości. Wielu Polaków marzy o tym, by kupić nieduże lokum w jednym z miast akademickich takich jak Kraków, Warszawa czy Gdańsk i zarabiać na wynajmie. Taka inwestycja rzeczywiście może się opłacić, trzeba jednak pamiętać, że nie ma czegoś takiego jak zysk gwarantowany, a każda inwestycja wiąże się z ryzykiem.

Mieszkania dla studentów – opłacalna inwestycja?

Mimo rosnących kosztów zakupu mieszkania Polacy na ogół są zdania, że w nieruchomości warto inwestować. Aż 47 proc. z nas deklaruje, że mając do dyspozycji 500 tys. zł, kupiłoby mieszkanie pod wynajem zamiast np. wykorzystać ten kapitał do rozwoju własnej firmy (badanie Kantar Public, 2018). Również wielu przedstawicieli branży nieruchomości uważa, że to obecnie dobry pomysł.

– Inwestycja w mieszkanie z przeznaczeniem na studencki wynajem w jednym z największych miast akademickich w kraju, przy dobrej koniunkturze gospodarczej, może stanowić stałe źródło dochodów – mówi Maciej Borkowski, prezes Grupy Deweloperskiej Geo w wypowiedzi dla Prime Time PR. – W perspektywie długoterminowej wartość takiej nieruchomości powinna wzrosnąć, dlatego to korzystniejsza lokata kapitału niż deponowanie funduszy na lokatach bankowych, które od dłuższego czasu są nierentowne.

Inwestorzy często kierują swoją ofertę właśnie do studentów, ponieważ gwarantuje to stosunkowo łatwe znalezienie najemcy. Spośród 1,23 mln studentów w Polsce aż 38 proc. wynajmuje na czas nauki prywatne lokum (dane z raportu „Studenci na rynku nieruchomości 2018”; Centrum AMRON, Warszawski Instytut Bankowości, Stowarzyszenie „Mieszkanicznik”). Daje to liczbę ok. 467 tys. osób poszukujących w całym kraju mieszkań na wynajem.

W jakich miastach studentów poszukujących lokum jest najwięcej? Według wyliczeń ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wygląda to następująco:

  • Warszawa – uczy się tu 250 tys. studentów, a więc na to miasto przypada ok. 20 proc. studenckiego popytu na wynajem;
  • Kraków – 150 tys. studentów – ok. 12–13 proc. popytu;
  • Wrocław – 120 tys. studentów – ok. 10–11 proc. popytu;
  • Poznań – 120 tys. studentów – ok. 10–11 proc. popytu;
  • Łódź – 80 tys. studentów – ok. 6–7 proc. popytu.

Dane te brzmią dla wielu inwestorów zachęcająco, zwłaszcza w połączeniu z rosnącymi z roku na rok czynszami najmu. Według najnowszego raportu AMRON-SARFiN koszty wynajmu mieszkania wzrosły w latach 2015–2019 o:

  • Warszawa – 26 proc.,
  • Kraków – 8 proc.,
  • Wrocław – 27 proc.,
  • Poznań – 8 proc.,
  • Łódź – 33 proc.

W teorii inwestycja mieszkaniowa w którymś z tych miast powinna być zatem opłacalna – szczególnie w przypadku wynajmu studenckiego. Panuje bowiem przekonanie, że większości studentów nie zależy na wysokim standardzie lokalu, co oznacza dla inwestora mniejsze koszty.

Mieszkania na wynajem potencjalnie zyskowne, ale ryzykowne

Do inwestowania w mieszkania na wynajem można się również zapalić, czytając o możliwych zyskach. Według raportu Expandera i Rentier.io na II kw. 2019 r. średnia rentowność inwestycji mieszkaniowej zależy przede wszystkim od powierzchni lokalu i wynosi:

  • dla małych mieszkań – 7,9 proc.,
  • dla średnich mieszkań – 7,1 proc.,
  • dla dużych mieszkań – 6,1 proc.

Przed zainwestowaniem swoich oszczędności w lokal mieszkalny warto jednak mieć na uwadze, że każda inwestycja obarczona jest ryzykiem, a zachęcającym danym nie zawsze można wierzyć. W tym przypadku podana powyżej rentowność to rentowność brutto, a więc przed opodatkowaniem – rzeczywisty zysk będzie niższy. Co więcej, liczby te nie uwzględniają niektórych istotnych kosztów, jakie ponosi inwestor: kosztów kredytu, opłat notarialnych i sądowych, prowizji dla pośredników nieruchomości czy kosztów niezbędnych remontów. Podejmując decyzję o inwestycji, trzeba zatem kierować się nie ogólnymi danymi, a dokładną analizą konkretnej nieruchomości i własnych możliwości finansowych.

– Bardzo duży wpływ na zyskowność tego rodzaju inwestycji ma nie tylko wielkość mieszkania, ale również jego lokalizacja, sposób wynajmowania (krótko-, długoterminowo czy w modelu mieszanym) oraz to jak długo pozostaje ono puste i nie zarabia – mówi Anton Bubiel z Rentier.io. – Warto dokładnie przeanalizować rynek, na którym rozważamy inwestycję.

Trzeba pamiętać, że wyliczając możliwe zyski z najmu, często zakłada się sytuację idealną, w której mieszkanie jest wynajęte przez 100 proc. czasu. W rzeczywistości jest to jednak niemożliwe. W przypadku wynajmu studenckiego większość lokatorów wyprowadza się na okres od czerwca do września – jeśli właściciel nie znajdzie kogoś na ich miejsce, przez 3 miesiące w roku inwestycja nie przynosi pieniędzy.

[QUIZ] Czy potrafisz inwestować w nieruchomości

Do ostrożności powinien też skłaniać najnowszy raport Narodowego Banku Polskiego (na II kw. 2019 r.). Według ekspertów NBP w 7 największych miastach kraju inwestycja mieszkaniowa nadal jest opłacalna, jednak inwestor, który zaciągnie na zakup lokalu kredyt, może nie zobaczyć wymarzonych zysków.

– Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu, jednak przy LTV=80% mieszkanie takie prawie nie generuje nadwyżki finansowej dla właściciela – czytamy w raporcie NBP.

Chcąc zarabiać na wynajmie studenckim, trzeba również mieć na uwadze, że liczba studentów w Polsce od lat spada. Dane GUS mówią same za siebie – w roku akademickim 2008/2009 na uczelniach wyższych studiowało 1 927,8 tys. osób, zaś w roku 2018/2019 już tylko 1 230,3 tys. osób. Oznacza to, że w ciągu ostatniej dekady z rynku zniknęło blisko 700 tys. potencjalnych najemców.

Jakich mieszkań szukają studenci?

Decydując się na inwestycję w mieszkania dla studentów, warto również opierać się na rzetelnych danych dotyczących tego rynku, a nie na obiegowych przekonaniach. Choć wiele osób sądzi, że student to klient mało wymagający, który wynajmie nawet najgorszą norę, byle była tania, rzeczywistość wygląda nieco inaczej.

Według cytowanego już raportu „Studenci na rynku nieruchomości 2018” o wyborze mieszkania do wynajęcia przez osobę studiującą decyduje przede wszystkim:

  • wysokość czynszu – 28 proc. ankietowanych,
  • odległość od uczelni – 20 proc. ankietowanych,
  • standard mieszkania – 16 proc. ankietowanych,
  • infrastruktura komunikacyjna w okolicy – 15 proc. ankietowanych,
  • bezpieczeństwo okolicy – 8 proc.,
  • bliskość sklepów i punktów usługowych – 6 proc.
  • inne czynniki (odległość od miejsca pracy i znajomych, bliskość terenów rekreacyjnych) – łącznie 7 proc.

Warto zwrócić uwagę, że standard lokalu do wynajęcia był aż trzecią najczęściej podawaną odpowiedzią – dzisiejsi studenci chcą mieszkać w przyzwoitych warunkach. Duże znaczenie ma też odległość od uczelni lub łatwość dojazdu do niej. Oznacza to, że inwestor, który kupi zaniedbane lokum położone z dala od centrum, raczej nie przyciągnie wielu lokatorów.

Jeśli chodzi o to, za jakimi mieszkaniami rozglądają się potencjalni najemcy, studenci nie różnią się zbytnio od ogółu społeczeństwa. Według danych portalu RynekPierwotny.pl największe zainteresowanie budzą nieduże dwupokojowe lokale mieszkalne, o metrażu do 50 m kw. Można się domyślać, że chodzi przede wszystkim o wysokość czynszu – w końcu im większe lokum, tym zazwyczaj wyższe koszty najmu.

60 Sekund Biznesu: Wzrost na rynku kredytów mieszkaniowych

Wideo

Materiał oryginalny: Czy mieszkania dla studentów to wciąż dobra inwestycja? To zależy od lokalizacji – oraz szczęścia - Polska Times

Komentarze

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA i obowiązują na niej polityka prywatności oraz warunki korzystania z usługi firmy Google. Dodając komentarz, akceptujesz regulamin oraz Politykę Prywatności.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3